Ab 01.03.2025 gilt auch für Elsdorf und Bergheim die sog. Mietpreisbremse. Bedburg ist damit die einzige Kommune im Rhein-Erft-Kreis, die verschont bleibt. Damit erweitert das Ministerium für Wohnen unter der Leitung von Frau Ministerin Ina Scharrenbach, CDU, die bis zum 30.06.2025 geltende Verordnung von bisher 18 auf dann 57 Kommunen. In rund 85 % der Kommunen NRWs gilt die Mietpreisbremse weiterhin nicht.

Welche Voraussetzungen müssen vorliegen?

Nach § 556 d BGB muss ein sog. angespannter Wohnungsmarkt vorliegen. Dies ist der Fall, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Das Gesetz definiert dies weiter. Die Verordnung bedarf der Begründung. Der Verordnungsgeber bedient sich hierzu eines 78-seitigen Gutachtens. Für NRW kann dies unter https://www.mhkbd.nrw/system/files/media/document/file/mhkbd_29.01.2025_anlage.pdf abgerufen werden. Die zuvor u. a. geübte Kritik an veralteten Daten in diesem Gutachten verhallten ergebnislos.

Was bedeutet die Mietpreisbremse?

§ 556 d BGB regelt, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses, also im Falle der Neuvermietung, die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB, also in der Regel der Mietspiegel, um höchstens 10 % übersteigen darf. Diese Obergrenze ist zwingend.

Keine Regel ohne Ausnahme

1. Wurde durch den Vormieter bereits eine hohe Miete gezahlt, die höher ist, als die Mietpreisbremse gestattet, so kann diese grundsätzlich bei der Neuvermietung, jedoch nicht mehr, vereinbart werde, vgl. aber § 556 e BGB. Erforderlich ist aber, dass der neue Mieter vor der Neuvermietung über die konkrete Vormiete informiert wurde, vgl. § 556 g BGB. Erfolgt dies nicht und wird dies nachgeholt, zahlt der Mieter für die Dauer von 2 Jahren nicht mehr als 10 % über dem Mietspiegel.
2. Bei Neubauten dürfen die Mieten frei festgelegt werden, ohne dass die Mietpreisbremse gilt, vgl. § 556 f BGB. Auch hier muss der Mieter vorab nachweislich informiert werden.
3. Dasselbe gilt für eine umfassende Modernisierung, vgl. § 556 f BGB. Über den Begriff „umfassend“ dürften die Gerichte zu entscheiden haben. Als Faustformel könnte gelten, dass die Modernisierungskosten etwa ein Drittel dessen sind, was eine vergleichbare Neubauwohnung kostet. Alleine der Einbau einer neuen Isolierverglasung genügt nicht. Auch hier gilt die Pflicht zur Vorabinformation.
4. Zwar gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich im Falle der möblierten Vermietung. Zulässig ist ein sog. Möblierungszuschlag, der nicht gesondert auszuweisen ist und somit Raum nach oben lässt.
5. Die Mietpreisbremse gilt nicht im Falle der sog. kurzfristigen Vermietung (vorübergehender Gebrauch), vgl. § 549 Abs. 2 BGB. Betroffen sind etwa Hotelzimmer, Ferienwohnungen oder Ferienhäuser. Dabei ist unklar, was unter kurzfristig zu verstehen ist.
6. Bei kleineren Modernisierungen ist ein Zuschlag über die 10 % Begrenzung möglich, wenn der Vermieter schon beim Vormieter wegen der Modernisierung die Miete hätte erhöhen können. Es dürfen dann bis zu 8 % Modernisierungskosten aufgeschlagen werden, vgl. § 556 g BGB. Auch hier sind im Vorfeld besondere Informationspflichten zu beachten.

Ferner: Reduzierung der Kappungsgrenze

Weitere Folge ist eine sog. reduzierte Kappungsgrenze. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Miete im laufenden Mietverhältnis innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 15 % (anstatt 20 %) und nicht über die ortübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen kann.

Schließlich:

Wird die vermietete Wohnung in Eigentumswohnungen umgewandelt, so können Erwerber erst nach Ablauf von 8 anstatt von 3 Jahren seit der Veräußerung die Wohnung zum Zwecke des Eigenbedarfs oder der Verwertung kündigen. Bisher waren dies 5 Jahre statt 3 Jahre.

Fazit:

Die obigen Ausführungen können nur einen Einblick geben, nicht eine umfassende Beratung. Das Thema ist zu komplex. Das gesetzgeberische Ziel, Mieter vor Mietwucher zu schützen, dürfte eher mit der Förderung von Neubauten und Ausbauten zu realisieren sein, als mit komplexen, über mehrere Paragraphen verstreute unübersichtliche und nicht näher definierte Paragraphen mit Auskunftsansprüchen zugunsten der Mieter. Elsdorf und Bergheim mit Köln gleichzustellen, mag den ein oder anderen ehren, verkennt aber die fehlende Vergleichbarkeit etwa mangels unzureichender ÖPNV-Infrastruktur und geographischer Lage, zumal (Groß-) Städte wie Bochum, Essen, Mönchengladbach, Solingen oder Wuppertal außen vor sind. Es bleibt zu hoffen, dass bei der erneuten Prüfung der befristeten Verordnung das Ministerium Bergheim und Elsdorf wieder herausnimmt.

Reimund Gau, 1. Vorsitzender Eigentümer- und Vermieterverein Bedburg und Umgebung